CAPITULO VII. BIENES COMUNES Y COMUNES DE USO EXCLUSIVO
ARTICULO 20. ALCANCE Y NATURALEZA: Los bienes, los elementos y zonas del Conjunto residencial que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos. El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la Ley 675 del tres (3) de Agosto de dos mil uno (2001) y lo consignado en este reglamento de propiedad horizontal.
PARAGRAFO 1: Tendrán la calidad de comunes no sólo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces.
PARAGRAFO 2: Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inenajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, se autoriza por este reglamento la explotación económica de los bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se dará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de tas edificaciones, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del Conjunto residencial o a los gastos de inversión, según lo decida la Asamblea general.
ARTICULO 21. CLASIFICACION Y DESTINACION: La propiedad común del Conjunto residencial se clasifica para todos los efectos generales de este Reglamento en:
21.1. BIENES COMUNES POR SU NECESIDAD: 1) Bienes Comunes Esenciales y 2) Bienes Comunes No Esenciales.
1) Bienes Comunes Esenciales, Básicos o Fundamentales de la Copropiedad: Son aquellos que hacen posible la existencia, seguridad, conservación uso y goce adecuado del inmueble y que tiene tal carácter por su naturaleza o por mandato de la Ley 675 del tres (3) de Agosto de dos mil uno (2001).
Estos bienes son del dominio indivisible e inalienable de todos los copropietarios de unidades privadas y se relacionan a continuación en forma no taxativa:
- Bienes que se localizan en el primer piso: Accesos y circulación vehiculares y de maniobras, accesos y vías peatonales., halles, placas de piso y entrepisos, muros estructurales y ductos para las Torres que agrupan las unidades privadas.
- Bienes que se localizan en los pisos de las Torres: Placas de entrepiso, muros estructurales y ductos para las Torres que agrupan las unidades privadas.
- Cubiertas en general y lote de terreno.
- Aunque muebles por naturaleza son Bienes Comunes Esenciales las instalaciones de Servicios Básicas, a saber:
- Instalación de acueducto: Desde el punto de conexión a las redes de acueducto y alcantarillado hasta la entrada de cada unidad privada.
- Instalación telefónica; Consta de ductos y cables hasta las cajas principales de toda propiedad separada.
- Instalación de Energía: Desde el punto de conexión a las redes de la Empresa de Energía, según lo indique CODENSA S.A., con las limitaciones de servidumbre impuestas para sub-estaciones, instalaciones y demás equipos.
- Instalación de gas: consta de conexión de los tubos hasta la entrada de cada unidad privada.
2) Bienes Comunes No Esenciales: Son los bienes no esenciales en razón de su uso, necesarios para la existencia, estabilidad, conservación, seguridad del Conjunto residencial y el uso y disfrute de los bienes de dominio particular, tales como los parqueaderos de visitantes o comunales, las zonas verdes comunales, dependencias de basuras, zonas exteriores que no formen parte de accesos y circulaciones y los elementos comunales o accesorios para servicios, aparatos, iluminación, etc.
21.2. BIENES COMUNES POR SU UTILIZACION: Esta clasificación tiene como fin distribuir entre los propietarios de los bienes privados los gastos de conservación, mantenimiento, administración y funcionamiento de dichos bienes. En igual forma se distribuirán los fondos de reserva y las rentas que eventualmente produjeren estos bienes de uso y goce general o de determinado grupo de unidades privadas. Esta clasificación se divide en:
- Bienes Comunes Generales; 2. Bienes Comunes Sectoriales y 3. Bienes Comunes de Uso Exclusivo.
1) Bienes Comunes Generales: Bienes destinados al uso común de los propietarios del Conjunto residencial que se relacionan en forma no taxativa:
- Parqueaderos comunes.
- Portería.
- Zonas verdes y zonas libres
2) Bienes Comunes de Uso Exclusivo: De acuerdo a lo estipulado en la mencionada Ley de propiedad horizontal 675 de dos mil uno (2001) se definen así a los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado y que podrán ser asignados de manera exclusiva a propietarios de bienes privados que por su ubicación puedan disfrutarlos.
ARTICULO 22. AREAS DE LOS BIENES COMUNES: Las áreas de los principales bienes comunes por niveles, son las que se consignan en los Cuadros de áreas para Propiedad Horizontal, debidamente aprobados por la Curaduría Urbana y que se protocolizan con este instrumento.
ARTICULO 23. DESAFECTACION DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Previa autorización de las autoridades Distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la Asamblea General, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del Conjunto residencial, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal.
En todo caso, la desafectación de parqueaderos, zonas exteriores mencionadas o demás dependencias comunales no esenciales, estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos o de zonas, con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas de urbanísticas aplicables.
PARAGRAFO 1: Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el Administrador del Conjunto residencial actuará de conformidad con lo dispuesto por la Asamblea General en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.
PARAGRAFO 2: No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el presente reglamento de propiedad horizontal.
ARTICULO 24. PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACION DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES: La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la Asamblea General de Propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el Articulo precedente, una vez otorgada esta escritura, se registrará en la oficina de registro de instrumentos públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.
En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados del Conjunto residencial. En este caso los coeficientes y módulos se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en los Artículos 25 y 26 del Capítulo VII de la mencionada ley 675 de dos mil uno (2001).
Los bienes comunes se encuentran determinados por su área y según convenciones específicas para cada uno, consignadas en los planos de propiedad horizontal que se protocolizan con este reglamento.
ARTICULO 25. DISPOSICIONES SOBRE ELEMENTOS ESTRUCTURALES Y FACHADAS COMUNALES: Teniendo en cuenta que la estructura de las unidades privadas esta soportada en mampostería confinada de muros estructurales, vigas y placas estructurales, tal como se indican en los planos de Propiedad Horizontal, estos no podrán demolerse ni en todo ni en parte en razón al carácter estructural que igualmente desempeñan y cualquier anomalía o eventualidad por esta causa es imputable directamente al propietario infractor. Sin embargo, estos elementos podrán ser utilizados en su parte interna con tal de que este uso no implique variación en la volumetría exterior o distribución interior o algún cambio en la estructura general de las unidades privadas o de las cargas que soportan.
Fachadas: Igualmente todos los muros que conforman las fachadas tienen la calidad de comunes, así no se trate de muros estructurales. Los vidrios de las ventanas exteriores de las unidades privadas tienen la calidad de bienes privados pero por formar parte de las fachadas está limitada la facultad del propietario en cuanto a sus modificaciones. Así las cosas, queda prohibido variar en cualquier forma el tipo de ventanas o vidrios, aumentar o disminuir su número, o modificar en alguna forma su diseño; lo mismo se aplicará a las puertas de entrada salvo cuándo en ambos casos, medie acuerdo unánime de los propietarios reunidos en Asamblea, según diseños aportados por el constructor.
ARTICULO 26. OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE LOS BIENES COMUNES: El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes del Conjunto residencial es proporcional al área privada de su unidad de acuerdo con los Coeficientes o índices de Copropiedad relacionados en la Tabla del Artículo 31 del Capítulo VIII del presente Reglamento. Adicionalmente se establecen como obligaciones y derechos de los propietarios los siguientes:
1) Servirse de los bienes y zonas comunes, siempre que lo haga según la naturaleza y destino ordinario de los mismos y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios y usuarios.
2) Disfrutar de los servicios comunales aprobados por la Asamblea General.
3) Solicitar de la Administración, cualesquiera de los servicios que esta deba prestar, de acuerdo con lo establecido por la Asamblea, el Consejo de Administración y este Reglamento.
4) Intervenir en las deliberaciones de las Asambleas de Propietarios, con derecho a voz y voto.
5) Ejecutar por su cuenta la obras y actos urgentes que exijan la conservación y reparación del Conjunto residencial, cuándo no lo haga oportunamente el Administrador y exigir el reintegro de las cuotas que correspondan a los demás propietarios en los gastos comprobados.
6) Pedir al juez competente la imposición de multas según lo indicado en esta reglamentación.
7) Solicitar al Administrador la convocatoria a Asambleas extraordinarias, de conformidad con lo establecido en este Reglamento.
8) Contribuir a las expensas necesarias para la administración, conservación, reparación y reposición de los bienes comunes, de acuerdo con los Coeficientes o índices de Copropiedad y en la forma y términos que se establecen en este Reglamento.
9) Ejecutar oportunamente las reparaciones de su respectivo bien de dominio particular, por cuya omisión se pueda causar perjuicio a los demás bienes privados o comunales o a los ocupantes del Conjunto residencial.
10) Permitir la entrada a la unidad de su propiedad al Administrador o al personal autorizado por este, encargado de proyectar, inspeccionar o realizar trabajos en beneficio de los bienes de dominio común o de los demás bienes privados.
11) Notificar por escrito al Administrador dentro de los cinco (5) días siguientes a la adquisición de un bien de dominio particular, su nombre, apellidos y domicilio, lo mismo que el número, fecha y lugar de otorgamiento de su respectivo título de propiedad.
12) Pagar las primas de seguro contra incendio y terremoto correspondientes, de acuerdo con lo establecido por la Asamblea General de Propietarios y este Reglamento.
13) Contar con la autorización previa y escrita de la Administración con el fin de acceder a las cubiertas de los apartamentos, dado que el único personal autorizado es el de la administración. Cualquier instalación de elementos tales como buitrones superiores de ventilación, antenas de radio o televisión, requerirá la autorización previa de la administración.
PARAGRAFO PRIMERO: Con relación a los bienes comunes y a la vida en comunidad, quedan prohibidos los siguientes actos:
1) Obstruir las zonas comunes exteriores, de circulación de peatones y vehículos, accesos a los apartamentos, andenes, pasillos y demás áreas que sirven para la circulación, de manera que se dificulte el cómodo paso o acceso de personas y vehículos.
2) Usar los mismos sitios arriba indicados, como lugares de reunión, o destinarlos a cualesquiera otra actividad que los haga incómodos o bulliciosos.
3) Arrojar cualquier clase de objetos, basuras o desperdicios a las áreas o zonas de propiedad común. Por consiguiente, los copropietarios deberán someterse a las normas evacuación de basuras, así como cualquier tenedor a cualquier título.
4) Usar los bienes comunes para instalar en ellos ventas, negocios o lugares de almacenamiento de cosas.
5) Usar las zonas de parqueaderos como lugares de juegos infantiles, o para actividades similares.
6) Utilizar los corredores del conjunto para colocar bicicletas o cualesquiera otros bienes de manera que se afecte la estética del conjunto.
7) Instalar antenas de radio, radio aficionado o radar, toda vez que interfieran las comunicaciones de las unidades privadas o zonas comunes.
PARAGRAFO SEGUNDO: Áreas de acceso restringido: Las cubiertas de las construcciones que conforman el Conjunto constituyen un área de acceso restringido; por lo tanto ninguna persona, con excepción del personal de administración, podrá acceder a los mismos, sin autorización previa y escrita de la Administración. Toda conexión en las cubiertas de los apartamentos, de elementos tales como extractores mecánicos de olores, buitrones superiores de ventilación, antenas de radio o televisión, requerirá la autorización previa del Consejo de Administración, la cual podrá exigir los cambios que considere necesarios, u oponerse a la instalación solicitada.
ARTICULO 27. DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS SOBRE LOS BIENES COMUNES: El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes del Conjunto residencial es proporcional al área privada de su respectivo bien de dominio privado, de acuerdo con los Coeficientes o índices de Copropiedad relacionados en la Tabla respectiva del Artículo 31 del presente Reglamento.
ARTICULO 28. DISPOSICIONES SOBRE EL USO OE LOS BIENES COMUNES GENERALES (ESPACIOS PARA DEPOSITOS ESTACIONARIOS DE BASURAS, ZONAS VERDES Y LIBRES, PARQUEADEROS COMUNES Y EQUIPOS).
1) Zonas Verdes y Zonas Libres (Parqueaderos Comunes, Vías y zonas de Circulación Peatonal y circulación Vehicular Comunales): El mantenimiento de estas áreas compete a la administración del Conjunto residencial a través del Consejo de Administración debidamente delegado por la Asamblea de General de Propietarios.
2) El Salón Comunal: Estas áreas construidas con todas sus edificaciones tiene la finalidad de la dotación del equipamiento comunal para el servicio de este Conjunto residencial, es por lo mismo bien común esencial de la copropiedad. La administración de estas áreas compete a la administración del Conjunto residencial a través del Consejo de Administración debidamente delegado por la Asamblea de General de Propietarios.
3) Equipos: Tanque de Agua, Bombas y Similares: Estos elementos de uso y propiedad comunal, sólo en caso de que se hallen instalados, deben ser mantenidos por la copropiedad, a partir de la entrega de la primera unidad mantenidos por privada, de acuerdo con las respectivas cartas de garantía que aportarán los fabricantes. La Sociedad Propietaria Inicial, a partir de esa fecha queda desligada de cualquier responsabilidad ante las respectivas empresas de servicios y ante los mismos propietarios.
El mantenimiento y reglamentación de estos bienes comunes debe ser dictado por el Consejo de Administración, debidamente delegado por la Asamblea General de Propietarios.
PARÁGRAFO: Los Equipos y demás instalaciones de las sub-estaciones eléctricas sí fueren suministrados por CODENSA S.A., serán propiedad de dicha Empresa en las condiciones de servidumbre que se fijen por las partes para el servicio del Conjunto residencial.
ARTICULO 29. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL: Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de las unidades privadas del Conjunto residencial, tales como los elementos y placas estructurales, cubiertas, instalaciones, accesos, zonas verdes y libres, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos, según las actas correspondientes.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el Conjunto residencial, tales como zonas verdes comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la Asamblea General o en su defecto al administrador definitivo en los términos de lo estipulado en el Artículo 85 de este Estatuto. La entrega deberá incluir los documentos garantía de bombas y demás equipos, expedidas por sus fabricantes, si los hubiere, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.
ARTICULO 30. REGIMEN DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO: Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, se asignan de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados, los cuales por su localización pueden disfrutarlos. Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones cubiertas o descubiertas y todas las demás zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como dependencias comunales o de equipamiento comunal, entre otros, no podrán ser objeto de uso o asignación exclusivo. Los propietarios de los bienes privados a los que se les asigne el uso exclusivo de un bien común, quedarán obligados a lo siguiente:
1) No efectuar alteraciones ni realizar construcciones o cubiertas.
2) No cambiar su destinación.
3) Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aún bajo uso legítimo, por paso del tiempo.
4) Pagar las compensaciones económicas o expensas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la Asamblea General.
