CAPITULO XVIII. DISPOSICIONES VARIAS
ARTICULO 74. TRANSFERENCIA DE LOS BIENES PRIVADOS: Cada propietario podrá enajenar su bien privado, hipotecarlo, darlo en usufructo, anticresis y arrendamiento sin la necesidad del consentimiento de los propietarios de las demás unidades. En cualquiera de estos casos, así como también en el caso de embargo de una unidad privativa, se entenderán comprendidos los derechos sobre los bienes de propiedad común que correspondan al titular de dominio y no podrá ejecutarse ninguno de estos actos en relación con tales derechos separadamente de la unidad a que acceden.
ARTICULO 75. SERVICIO DE VIGILANCIA: La vigilancia y segundad del Conjunto residencial deberá ser contratada directamente por los copropietarios mediante su representante legal con una compañía de vigilancia que cumpla las condiciones establecidas por la ley para las mismas. Los porteros y vigilantes desempeñarán con celeridad y eficiencia su trabajo conforme a las prescripciones del reglamento interno del Conjunto residencial y de las funciones que aquí se les encomienda, sin perjuicio de aquellas particulares o especiales que fije el mismo Administrador o la Asamblea en uso de las facultades que les competen. Además, de estas funciones tendrán expresamente las siguientes:
1) Requerir la orden o autorización del Administrador para determinadas actuaciones. Dado el caso de urgencia o la importancia de una tomar una medida y no encontrándose presente el Administrador esta deberá ser prudente, diligente y siempre en beneficio y seguridad de la copropiedad y los copropietarios así como posteriormente informada y sustentada ante el Administrador.
2) Suministrar los elementos y medios necesarios para que el personal dependiente cumpla fielmente sus obligaciones.
3) Poner oportunamente en conocimiento del Administrador toda violación al presente reglamento y de la cual se entere directa o indirectamente, debiendo responder por los daños y perjuicios ocasionados por su negligencia u omisión.
4) Mantener en perfecto estado de aseo y conservación las partes comunes solicitando ante el Administrador efectuar su limpieza (por el personal de aseo) en los días y horarios estipulados.
5) Entregar la correspondencia y encomiendas a los respectivos destinatarios sin dilación alguna, firmando los recibos correspondientes.
6) Velar y cuidar del perfecto funcionamiento de las instalaciones de servicio general.
7) Tomar las providencias para el perfecto servicio de iluminación de las dependencias comunes.
8) De modo general, realizar todos los servicios inherentes a su cargo aunque no estén expresamente consignados, y cumplir las órdenes que le diere el Administrador.
9) En caso de porte de armas cumplir con las normas pertinentes y observar el máximo cuidado en su uso.
ARTICULO 76. EMPLEADOS: Ninguna persona que preste sus servicios a la copropiedad cesará en el ejercicio de sus funciones mientras no tome posesión y entre a ejercer el cargo quien deba reemplazarlo, salvo disposición en contrario de quien haga el nombramiento.
ARTICULO 77. REMOCION DE ESCOMBROS: Cuando la Asamblea General de Propietarios, disponga que las indemnizaciones provenientes de seguros, fueren repartidas entre los propietarios, de acuerdo con lo dispuesto en el Capítulo Quinto (V) de este Reglamento, será obligatorio antes de proceder a repartir la indemnización, efectuar la remoción de los escombros.
ARTICULO 78. INSTALACION DE REJAS: Los propietarios de las unidades privadas, que deseen dotar las puertas y ventanas de rejas de seguridad, podrán hacerlo, siempre y cuando utilicen el diseño y color suministrado por el Consejo de Administración y con el visto bueno previo del Consejo de Administración.
ARTICULO 79. CUERPOS CIERTOS: No obstante las áreas y linderos de las unidades privadas o las áreas comunes consignadas en los planos y en este reglamento, estas se entregan como cuerpos ciertos a cada adquiriente, sin que los copropietarios iniciales o los constructores adquieran responsabilidad alguna en relación con la exactitud de las áreas exclusivas o las áreas comunes y los linderos y distribuciones de las dependencias que aparecen en los mencionados planos y cuadros de áreas para propiedad horizontal.
ARTICULO 80. INCORPORACION: Este Reglamento queda pues incorporado en todos los contratos de tal manera que debe ejecutarse de buena fe y por consiguiente obliga a los propietarios o a los tenedores del inmueble a cualquier título, no solo a lo que en él se expresa sino a todos las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de las obligaciones contenidas en el mismo o que por Ley pertenezcan al Régimen de la Propiedad Horizontal.
PARAGRAFO PRIMERO: En todo acto traslaticio de dominio se considerara incluido el porcentaje o coeficiente de copropiedad que sobre los bienes comunes tenga la respectiva unidad privada, transferida.
PARAGRAFO SEGUNDO: Los propietarios de las unidades de dominio privado serán solidariamente responsables con las personas a quienes cedan el uso de su unidad privada a cualquier título, por sus actos u omisiones, en especial por las multas que se impongan al usuario por la violación de las leyes o de este reglamento.
PARAGRAFO TERCERO: Todo lo dicho en este capítulo para los propietarios, tanto las relativas al uso de las unidades privadas como de los bienes comunes, regirá igualmente respecto de los arrendatarios y demás personas a quienes los propietarios concedan el uso o goce de su bien de dominio particular, temporal o permanentemente.
ARTICULO 81. SERVIDUMBRES Y AUTORIZACIONES: Con ocasión de la existencia del denominado Conjunto residencial se establecen las siguientes servidumbres y autorizaciones para vincularlas al régimen estatuido en el presente Reglamento:
1) Servidumbres de las Empresas de Servicios: Las empresas de servicios públicos tendrán libre acceso a los bienes comunales y privados del Conjunto residencial para la revisión, reparación o modificación de sus ductos o redes y quedan autorizadas a perpetuidad para hacer en tales bienes, las obras que sean necesarias para el adecuado mantenimiento de dichas redes o ductos y en especial los tanques de agua, los equipos de presión y las sub-estaciones eléctricas, que son propiedad de CODENSA S. A. ESP.
2) La operación y mantenimiento de las redes de servicios exceptuando las de energía a partir de la acometida y los costos que esto implica serán de responsabilidad exclusiva de los propietarios que adquieran las unidades privadas del Conjunto residencial a partir de la entrega de la primera unidad privada, con los respectivos bienes y servicios comunes y de acuerdo con las respectivas cartas de garantía que aportarán los fabricantes.
3) Para lo que concierne a la Empresa de Energía CODENSA S. A. ESP, se estipula lo siguiente:
3.1. Se consideran como bienes comunes esenciales las instalaciones generales de energía eléctrica internas existentes desde el punto de derivación de acometidas de baja tensión (Cajas con borneras para acometidas aéreas, barrajes preformados y armarios de medidores), hasta cada uno de los inmuebles que conformen la propiedad horizontal, incluido el alumbrado exterior privado y/o comunal.
Los demás elementos de la infraestructura eléctrica constituida por: Las redes internas públicas que van desde el punto de derivación autorizado por CODENSA S.A. ESP, incluido(s) transformador(es), hasta el punto de derivación de acometidas de baja tensión (Cajas con borneras para acometidas aéreas, barrajes preformados y armarios de medidores son bienes comunes no esenciales).
3.2. La propiedad de los bienes eléctricos, conformados por el conjunto de elementos y equipos que van desde el punto de derivación autorizado por CODENSA S.A. ESP hasta punto de derivación de acometidas de baja tensión así como la ductería y cámaras de inspección asociadas, estará en cabeza de CODENSA S.A. ESP, quién los adquiere mediante la Resolución CREG 070 de 1998 numeral 9.4. Venta de Activos. Por lo anterior CODENSA S.A. ESP, es la responsable de los gastos que ocasionen la operación, mantenimiento, explotación y reposición de estos elementos.
3.3. Teniendo en cuenta que parte de la red eléctrica enunciada en el numeral 3.2. anterior no va por vía pública, la copropiedad del Conjunto entrega los dominios y servidumbres constituidas favor de CODENSA S.A. ESP según lo establece la Resolución CREG 070 de 1998 n su numeral 9.4. Venta de Activos. Por lo anterior, CODENSA S.A. ESP tendrá libre acceso a las áreas comunes del conjunto en dónde esté ubicada la infraestructura eléctrica, para efectuar la revisión, operación, mantenimiento, reparación y modificación de los elementos y/o equipos instalados, tales como: ductos, redes, transformador(es), y seccionadores entre otros. CODENSA S.A. ESP queda autorizada a perpetuidad para desarrollar las obras de mantenimiento y reposición que sean necesarias para la adecuada operación de los elementos y equipos allí instalados, de tal forma que se garantice la prestación del servicio para el bienestar y seguridad de las personas del conjunto, las áreas donde quede instalada la infraestructura eléctrica interna pública enunciada, quedarán de uso exclusivo de CODENSA SA. ESP, únicamente con el propósito de instalar los equipos necesarios para la prestación del servicio de energía con carácter de uso general. Se aclara que si bien CODENSA S.A. ESP es propietaria de la infraestructura eléctrica y contenido técnico de esta, no lo es del terreno sobre el cual se ubica la misma; este sigue siendo parte de los bienes comunes del conjunto residencial.
4) Uso y administración de la Red Telefónica: La infraestructura de la red telefónica que se construye en el Conjunto residencial ha sido construida por empresa de teléfonos suministradora respectiva, en su calidad de operador de telecomunicaciones autorizado. En consecuencia, esta Empresa es la única que puede operarla, mantenerla y administrarla para la correcta prestación del servicio. Cualquier destinación diferente o utilización por terceras personas deberá ser autorizada previamente la Empresa respectiva.
4.1. El suministro e instalación del cable multipropósito para la red interna ha sido realizado por la Empresa de Teléfonos de Bogotá S.A. ESP, quien tiene la calidad de operador preferente o primer operador.
4.2. Con la firma de cada escritura pública de transferencia de la propiedad de cada una de las unidades privadas de Alameda 181, se entiende que el contrato de prestación de servicios públicos celebrado con la Empresa de Teléfonos de Bogotá S.A. ESP se ha cedido de pleno derecho a favor del respectivo propietario que adquiere la unidad privada, al tenor del inciso segundo del artículo 129 de la Ley 142 de 1994 que dispone "en la enajenación de bienes raíces urbanos se entiende que hay cesión de todos los contratos de servicios domiciliarios salvo que las partes acuerden otra cosa. La cesión operará de pleno derecho, e inclusive la propiedad de los bienes e inmuebles por adhesión o destinación utilizados para usar el servicio." La obligación de prestar el servicio, propia del contrato de servicios públicos, se encontrará sujeta a la condición suspensiva, de conformidad con el artículo 1536 del Código Civil ("la condición se llama suspensiva si, mientras no se cumple, suspende la adquisición de un derecho..."), consistente en que el inmueble sea habitado. Con ello, la prestación efectiva del servicio se sujeta a que el potencial cliente compre el inmueble y lo habite, hecho a partir del cual se inicia el suministro del servicio, bajo la premisa de que contrato ya existe.
ARTICULO 82. INVENTARIOS Y BALANCES: El treinta y uno (31) de Diciembre de cada año, el Administrador cortará las cuentas de dicho año y elaborará el inventario y balance general correspondiente, los cuales presentará, por conducto del Consejo de Administración, a la consideración de la Asamblea ordinaria de Propietarios.
ARTICULO 83. PREVISIONES SOBRE RESERVA DE DERECHOS DEL FIDEICOMITENTE CONSTRUCTOR Y/O EL PROPIETARIO INICIAL MIENTRAS SE CONSTRUYE Y TRANSFIERE LA TOTALIDAD DEL CONJUNTO RESIDENCIAL: De manera transitoria y hasta que la CONSTRUCTORA RESPONSABLE DEL PROYECTO haga entrega de todas las unidades privadas y bienes comunes de las Torres del Conjunto residencial, se consignan previsiones respecto a derechos reservados por la CONSTRUCTORA RESPONSABLE DEL PROYECTO o por Propietario Inicial, con relación a la construcción, libre acceso de él o de su personal, entrega, administración y legalización de los sectores o Torres de unidades privadas que se proyectan, derechos que podrá transferir a otra persona natural o jurídica. Además de las previsiones contenidas al respecto en varios Artículos del presente Reglamento de Copropiedad, se establecen de manera especial las siguientes:
1.) AUTORIZACIONES SOBRE FUTURAS MODIFICACIONES: Los actuales y futuros Copropietarios autorizan desde ahora al Propietario Inicial o al CONSTRUCTOR RESPONSABLE DEL PROYECTO para que sin autorización ni Acta de Asamblea General puedan:
- • Adicionar y/o reformar Reglamento de propiedad Horizontal de ALAMEDA 181.
- • Introducir, con la aprobación distrital pertinente, todos los cambios de tipo técnico y arquitectónico.
- • Obtener todos los permisos y licencias necesarias para el desarrollo de ALAMEDA 181, así como adelantar los trabajos y obras para su ejecución y/o modificación.
En el evento de que alguna entidad oficial o similar exija al CONSTRUCTOR RESPONSABLE DEL PROYECTO alguna modificación al presente Reglamento de Propiedad Horizontal, o por razones propias, resuelva modificar el diseño de algunas Unidades Privadas, se entiende desde ahora que los actuales o futuros Copropietarios autorizan al Constructor para realizar tales modificaciones del mismo, sin necesidad de Acta de la Asamblea General de Copropietarios, previa obtención de la Licencia de Construcción que apruebe las reformas.
2.) ALAMEDA 181 y sus Copropietarios autorizan desde ahora al Propietario Inicial y/o al CONSTRUCTOR RESPONSABLE DEL PROYECTO, para que al inmueble modelo con la cual promuevan el Proyecto (si existiere) puedan acceder los presuntos compradores y/o visitantes, quienes podrán tener libre acceso con las debidas medidas de seguridad que esto conlleva. Así mismo los autorizan para que, si lo estiman conveniente, instalen vallas anunciando el producto y coloquen las barreras necesarias que independicen en un momento determinado la obra de las unidades privadas ya habitados y entregados a sus propietarios.
3.) Los futuros Copropietarios no intervendrán en el desarrollo de las actividades del CONSTRUCTOR RESPONSABLE DEL PROYECTO, referidas específicamente a la libre entrega de los inmuebles (trasteos, mudanzas de nuevos copropietarios y otras actividades similares).
4.) Teniendo en cuenta que a la constitución de este Reglamento se ha programado el desarrollo de las obras por sectores, los copropietarios autorizan desde ahora el libre desarrollo de la obra sin ninguna intervención, intromisión o injerencia en estas actividades. Se deja constancia que desde ya los copropietarios autorizan el ingreso y acceso de personal y material y visitantes mientras se estén realizando las construcciones respectivas hasta la culminación de ALAMEDA 181 en su totalidad.
Como el desarrollo de la obra se realizará por sectores el CONSTRUCTOR RESPONSABLE DEL PROYECTO asilará la zona donde se estará trabajando, lo cual indicará que el paso es de uso restringido para los propietarios que se encuentran utilizando las unidades privadas o para cualquier persona; en caso de que por no cumplir con la restricción de paso, se presentara algún accidente, el Constructor no responderá por los daños o perjuicios que se puedan generar en las personas, en sus bienes o en animales domésticos.
5.) Facultan los adquirentes de las unidades de dominio privado del ALAMEDA 181, de manera irrevocable, al CONSTRUCTOR RESPONSABLE DEL PROYECTO (o a quien este designe), por el Simple hecho de aceptar el presente reglamento, para modificar el diseño, área o cantidad de unidades privadas que conforman ALAMEDA 181 en su totalidad o cualquier otra modificación a este Reglamento de Propiedad Horizontal que el Propietario Inicial o el CONSTRUCTOR RESPONSABLE DEL PROYECTO considere necesario, si por cualquier causa se estimare apropiado y conducente; y corno consecuencia, reformar el presente Reglamento de Propiedad Horizontal sin necesidad de Acta de la Asamblea de Copropietarios, de conformidad con la autorización impartida en el presente numeral, siempre y cuando se cumplan las disposiciones distritales vigentes al respecto.
El propietario Inicial y/o el CONSTRUCTOR RESPONSABLE DEL PROYECTO (o a quien este designe), sin necesidad de autorización previa de los máximos órganos de administración de ALAMEDA 181, sin necesidad de Acta de la Asamblea de Copropietarios, podrá reformar, adicionar, modificar y adecuar el presente Reglamento de propiedad horizontal, con el fin de incorporar al texto del mismo, cambios o adiciones al uso de los bienes privados, establecer las nuevas áreas y linderos de las unidades de dominio privado que correspondan a las modificaciones del Proyecto, una vez obtenida de las diferentes autoridades competentes la Licencia y permiso correspondientes.
6.) Todos los bienes y servicios comunes de los propietarios, serán de propiedad y uso común de todos los Copropietarios de ALAMEDA 181, independientemente de la zona donde estén ubicados, motivo por el cual todos los copropietarios tendrán derecho al libre uso, goce, acceso y beneficio de los bienes y servicios de dominio y uso común de los Copropietarios.
7.) Si fuera necesario se autoriza al CONSTRUCTOR RESPONSABLE DEL PROYECTO (o a quien este designe), sin necesidad de Acta de la Asamblea de Copropietarios, para modificar el artículo referente a los coeficientes de copropiedad, el cual establecerá los nuevos coeficientes, en el evento en que se realizaren modificaciones en las áreas de las unidades privadas del presente reglamento.
Desde ya los adquirentes de las unidades de dominio privado que conforman ALAMEDA 181, facultan de manera irrevocable, sin necesidad de Acta de la Asamblea de Copropietarios, por el simple hecho de aceptar el presente Reglamento, que la Constructora Responsable del Proyecto (o a quien este designe), otorgue la(s) escritura(s) pública(s) de Reforma a este reglamento que tengan como propósito cumplir con lo establecido en este artículo transitorio.
Todos los costos que implique la formalización de las modificaciones y/o adiciones a este Reglamento de Propiedad Horizontal, a que se refiere este artículo, así como los impuestos, tasas, contribuciones y expensas de inscripción de esa o esas modificaciones y/o adiciones en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos competente, hasta la fecha de entrega de la totalidad de las unidades inmobiliarias y zonas comunes, correrán por cuenta exclusiva del CONSTRUCTOR RESPONSABLE DEL PROYECTO.
Facultan igualmente los adquirentes de las unidades de dominio privado de ALAMEDA 181, de manera irrevocable por el simple hecho de aceptar el presente Reglamento, al representante legal del CONSTRUCTOR RESPONSABLE DEL PROYECTO o a quien hayan designado, para modificar el uso, destinación, diseño, área o cantidad de unidades privadas que conforman ALAMEDA 181, si por cualquier causa lo estimare apropiado y conducente, sin necesidad de Acta de la Asamblea de Copropietarios.
8.) La CONSTRUCTORA RESPONSABLE DEL PROYECTO se reserva todos los derechos sobre las unidades privadas de los Sectores o Torres de unidades privadas que no se hayan construido y que se proyecten de acuerdo con las condiciones fijadas por las normas, junto con su derecho de propiedad proporcional sobre los bienes comunes del Conjunto residencial y el uso exclusivo de las zonas comunes que se ubican en el mismo. Con la firma de las escrituras de adquisición, los adquirientes de las unidades privadas que se vayan transfiriendo otorgan su expreso consentimiento para la construcción de las demás unidades y bienes comunes que se adelanten posteriormente en el Conjunto residencial, entendiéndose implícito para tales efectos todas las cláusulas de reservas de derechos a favor del propietario Inicial o constructor y, es claro, que renuncian a cualquier injerencia en lo que se refiere a la construcción, administración, mantenimiento, enajenación, libre paso y acceso a dichos sectores o Torres y los demás aspectos relacionados con áreas no construidas y entregadas.
9.) Las facultades previstas y la aceptación de los adquirientes de las cláusulas de reserva de derechos a favor de la CONSTRUCTORA RESPONSABLE DEL PROYECTO comprenderá la de presentar solicitudes de licencias y modificación de las mismas y demás actos requeridos, en una de las Curadurías Urbanas o ante otra entidad o persona competente, así como de adelantar las gestiones necesarias y notificarse de cualquier acto administrativo. De la misma forma, queda autorizada para reformar y adicionar el Reglamento de Propiedad Horizontal, con el fin de incorporar las modificaciones, y para elevar a escritura pública cada reforma y adición que haga al mismo y obtener su inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Con la firma de las escrituras de sus unidades los adquirientes de las mismas aceptan las presentes disposiciones y por tanto no se requerirá consulta posterior, ni consentimiento de la Asamblea General de Propietarios hasta que se cumpla con la entrega del cien por ciento (100%) de las unidades privadas que conforman el Conjunto residencial.
ARTICULO 84. CONSTRUCCION POR TORRES: Es potestativo de la CONSTRUCTORA RESPONSABLE DEL PROYECTO la realización por Torres del Conjunto residencial ALAMEDA 181.
ARTICULO 85. CLAUSULA TRANSITORIA: ENTREGA DE LA ADMINISTRACION Y DE LOS BIENES COMUNES: Considerando que los inmuebles del Conjunto residencial, motivo de este Reglamento, se irán entregando a medida que se construyan hasta conformar la totalidad del mismo, de tal forma que todas las Unidades Privadas que constituyen el inmueble no adquirirán existencia material en forma simultánea, se estipula expresamente para el efecto lo siguiente:
1.) AUTORIZACIONES SOBRE LA ADMINISTRACIÓN PROVISIONAL: Para las unidades privadas que conforman el cien por ciento (100%) de ALAMEDA 181, se estipula expresamente lo siguiente:
Mientras el órgano competente no elija al Administrador de ALAMEDA 181 ejercerá dicha calidad la Constructora Responsable del Proyecto (o quien este designe), quien podrá contratar con un tercero tal gestión como Administrador Provisional. Una vez se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del Administrador provisional.
Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, la Constructora Responsable del Proyecto (o quien este designe), deberá informarlo por escrito a todos los propietarios de ALAMEDA 181, para que la Asamblea se reúna y proceda a nombrar al Administrador Definitivo dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo, la Constructora Responsable del Proyecto (o quien este designe), nombrará al Administrador definitivo. La Administración provisional tendrá vigencia hasta tanto se haga la correspondiente designación del Administrador en propiedad, lo cual deberá hacerse en la siguiente forma: a partir de la entrega mediante acta del cincuenta y un por ciento (51%) de las unidades privadas que conforman ALAMEDA 181, el Constructor y/o el Administrador Provisional, podrá citar a la primera reunión de la Asamblea General de propietarios con el fin de que esta tome las decisiones necesarias para la Administración inicial de la persona jurídica, apruebe nuevo presupuesto y haga la designación del Administrador en propiedad. Dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha señalada para dicha Asamblea, convocada en la forma prescrita para las Asambleas Ordinarias, el Administrador Provisional entregará la Administración de ALAMEDA 181 a la persona designada como tal por los propietarios. Si en dicho plazo no se reuniere la Asamblea o no se designare Administrador por los propietarios, este será nombrado por la Constructora Responsable del Proyecto (o quien este designe).
Mientras estén en construcción las unidades privadas que formarán parte de ALAMEDA 181, las expensas necesarias para la Administración de la Propiedad Horizontal de ALAMEDA 181 y para la prima de seguro, serán pagadas en su totalidad solamente por las unidades privadas que conforman ALAMEDA 181 que hayan sido entregadas a los compradores. Para ello, se distribuirá el valor de las expensas necesarias mencionadas entre las unidades privadas ya entregadas, en un porcentaje que será determinado por la prorrata del coeficiente de copropiedad de cada unidad privada entregada, sobre el total de los coeficientes de copropiedad de las unidades privadas entregadas, igualmente ningún propietarios podrá excusarse de pagar las cuotas que le corresponden conforme al presente Reglamento, alegando la no ocupación de su unidad de dominio privado o la no utilización de los bienes comunes o servicios generales. El pago de las cuotas de administración será de obligatorio cumplimiento por parte del comprador desde la fecha de entrega del inmueble, independientemente que la administración se encuentre en provisionalidad.
Entregada la Administración definitiva, se terminará el nuevo presupuesto; pero sobre las unidades no entregadas ni construida no se causarán expensas, Cuotas generales de Administración o Módulos de Contribución, sino hasta tanto sean construidas y empiecen a gozar y disfrutar de los bienes comunes y de la seguridad de la Administración; por otra parte, no se causarán cuotas extraordinarias que se decreten sobre las unidades no construidas ni entregadas a los propietarios respectivos, aun cuando se haga entrega de la Administración. Estas determinaciones de excluir, las unidades privadas no construidas ni entregadas a propietarios, de Cuotas Generales de Administración y Módulos de Contribución se adopta por todos los Copropietarios que acepten el Reglamento en sus promesas o escrituras de compraventa y en consecuencia, todos los aceptantes igualmente facultan mediante el presente instrumentos al Administrador para contemplar en la determinación del presupuesto esta distribución, en consideración a que tales unidades no serán involucradas a la Administración del ALAMEDA 181.
Es entendiendo que el presupuesto de gastos y expensas comunes a que se refiere la presente cláusula tendrá fuerza obligatoria para los copropietarios de ALAMEDA 181 y que rige a partir del momento en que la Constructora Responsable del Proyecto efectúe la entrega material de cada unidad privada a sus propietarios. El propietario de cada unidad privada se compromete a cancelar el pago de la cuota de administración a partir de la fecha de entrega de su unidad privada y en lo sucesivo los cinco (5) días de cada mes a la Administración Provisional en el lugar establecido para tal fin. El incumplimiento en el pago de las cuotas de administración por parte de los propietarios de las unidades privadas causará intereses de mora que serán liquidados de acuerdo a lo estipulado en el presente Reglamento y en la Ley seiscientos setenta y cinco (675) de dos mil uno (2.001).
Lo expresado en las disposiciones anteriores para los propietarios es aplicable, en lo pertinente, a los arrendatarios y a cualquier persona que en nombre de aquellos ocupe a cualquier título alguna privada dentro del edificio.
PARÁGRAFO PRIMERO: Es entendido que el presupuesto de gastos y expensas comunes o aportes a que se refiere el presente artículo tendrá fuerza obligatoria para los futuros adquirientes de unidades privadas de ALAMEDA 181 a partir de la fecha en que se les vaya haciendo entrega material de sus respectivos inmuebles por ellos adquiridos, o de la fecha fijada para ello.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Si ALAMEDA 181 se entrega por sectores, la Administración Definitiva será para las unidades privadas totalmente terminadas y entregadas a los nuevos adquirentes.
PARÁGRAFO TERCERO: no podrán decretarse por la Asamblea expensas extraordinarias para mejoras en ALAMEDA 181 hasta tanto la propietaria inicial o el CONSTRUCTOR RESPONSABLE DEL PROYECTO no haya hecho entrega del 100% de los inmuebles que la conforman.
PARÁGRAFO CUARTO: El Administrador Provisional está autorizado para cobrar una sanción por demora en el pago de las expensas ordinarias y extraordinarias a cargo de los propietarios, que se causen durante su Administración Provisional y hasta tanto se reúna la primera Asamblea de Propietarios.
PARÁGRAFO QUINTO: Para el cobro judicial de las expensas ordinarias y extraordinarias y de la sanción por demora en su pago durante este período de transición, constituirá título ejecutivo la certificación del Administrador Provisional sobre la existencia y monto de la deuda.
2.) ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES: Una vez se hayan entregado, mediante acta o con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa respectiva, las unidades privadas que conformen ALAMEDA 181, que representen el cincuenta y un por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, la Constructora Responsable del Proyecto o quien este designe, citará a una Asamblea de Copropietarios, para que ésta elija al Administrador de ALAMEDA 181. Elegido así el Administrador, el Administrador Provisional entregará a éste la Administración y las zonas comunes de ALAMEDA 181 y la Constructora del Proyecto o a quien haya designado no tendrán responsabilidad alguna por causa de esta designación.
Los bienes comunes que conforman ALAMEDA 181 se entregarán al Administrador definitivo, elegido o designado según lo previsto en el numeral anterior, dentro del mes siguiente a la fecha en que le sea entregada la Administración. De la entrega se dejará constancia en un acta, en la que se anotarán los detalles que deben ser reparados o corregidos, sin que ello constituya causa suficiente para negarse a recibir. Si el Administrador o las persona designadas, no comparecen a recibir las zonas comunes en el plazo fijado, el último día del plazo, la Constructora Responsable del Proyecto levantará un acta con la firma de dos testigos, contemplando las condiciones en que se encuentran los bienes comunes, que se entenderán entregados de esta manera; el acta que se suscriba será enviada al Administrador definitivo como representante legal de la Propiedad Horizontal, por correo certificado adjuntando las garantías otorgadas sobre las zonas comunes, así como los planos arquitectónicos, estructurales, hidráulicos y eléctricos de ALAMEDA 181. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de ALAMEDA 181, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectuará de manera simultánea con la entrega de cada bien privado según las actas correspondientes, y se completará con la entrega del último bien privado que complete el porcentaje del 51% antes indicado.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 24 de la ley 675 de 2001 los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en ALAMEDA 181 se entregarán a la persona o personas designadas por la Asamblea General o en su defecto al Administrador Definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el porcentaje citado del cincuenta y un por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, la entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas, y demás equipos que sean entregados, expedidas por sus proveedores, así como los planos de propiedad horizontal, y los correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.
Los bienes comunes deberán coincidir, con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el presente Reglamento de Propiedad Horizontal.
ARTICULO 86. NORMAS PARA EL USO DE PARQUEADEROS. El Conjunto Residencial cuenta con veinte (20) parqueaderos privados descubiertos y treinta y ocho (38) parqueaderos comunes descubiertos cuyo uso se regirá por las normas del presente reglamento y el manual de uso de parqueaderos que podrá elaborar el Consejo de Administración, teniendo en todo caso lo previsto en este reglamento. Las reglas generales para el uso de los parqueaderos son las siguientes:
1) Ningún residente o usuario podrá estacionar su vehículo fuera de las líneas o límites que señale el espacio o área demarcados.
2) Aun cuando los usuarios de los Parqueaderos tienen derecho a transitar en sus vehículos por las zonas reservadas para la circulación, esto no los faculta para estorbar el libre movimiento de los demás vehículos.
3) No podrán hacerse reparaciones a los vehículos dentro de los Parqueaderos o en las áreas de circulación vehicular, fuera de las absolutamente necesarias para retirar el vehículo y llevarlo a reparación definitiva a otro sitio.
4) Queda expresamente prohibido estacionar en los Parqueaderos, buses o busetas y similares y en general, vehículos con capacidad superior a una (1) tonelada.
5) Los residentes deberán dejar los vehículos debidamente cerrados.
6) Queda expresamente prohibido el almacenamiento de combustible; en caso de accidente causado por infracción de esta Norma, el causante será responsable por los danos ocasionados.
7) Todo usuario de vehículo al ser avisado de que éste está, botando gasolina, aceite o similar deberá hacerlo reparar inmediatamente. El infractor será responsable de todo perjuicio que por ello ocasione.
8) La circulación en las áreas de carreteo hacia los Parqueaderos se hará conservando siempre la derecha y a una velocidad de quince (15) Km. / hora.
9) Siempre tendrá prelación para estacionar en el respectivo Parqueadero, el vehículo que haya entrado primero.
10) Cualquier daño causado por uno de los usuarios a cualquiera de los vehículos debe ser reportado inmediatamente a la Administración quien, según las circunstancias, deberá avisar a las Autoridades de Tránsito.
11) Queda expresamente prohibido almacenar muebles o enseres dentro de los parqueaderos, así como cerrarlos o levantar sobre ellos cubiertas parciales.
12) En principio no se permitirá el lavado de carros dentro del Conjunto. Sin embargo el Consejo de Administración podrá dictar unas normas que constarán por escrito donde se autorice el lavado de vehículos, siempre que se cumplan los requisitos que se detallarán en el reglamento interno, pudiéndose exigir la compensación del uso de agua del conjunto con un pago que también se determinará en el reglamento interno.
13) Los usuarios de parqueaderos deberán aceptar cualquier requisa que realice la portería del conjunto a efectos de evitar robos y atentados dentro del Conjunto.
14) En el reglamento interno se fijarán las sanciones para aquellos usuarios de parqueos que incumplan con algunas de las obligaciones señaladas.
PARAGRAFO: En la medida en que el Conjunto Residencial cuenta con menos parqueaderos que unidades de vivienda, según la aprobación de la Curaduría Urbana y las normas vigentes correspondientes, el uso y goce de parqueaderos comunes será regulado en orden a lograr la mayor equidad posible entre los usuarios. Por lo tanto los propietarios o tenedores legítimos de apartamentos podrán solicitar al administrador que se les asigne el uso y goce exclusivo de un podrán solicitar al administrador que les asigne el uso y goce parqueo comunal. El administrador llevará un libro donde registrará en orden cronológico los propietarios o tenedores que soliciten y se les conceda el uso y goce de un parqueo. El administrador llevara un libro donde registrara en orden cronológico los propietarios o tenedores que soliciten y se les conceda el uso y goce de un parqueo, y en orden de inscripción irá adjudicando el uso de un determinado estacionamiento por un término de doce (12) meses. El copropietario o usuario al que se le adjudique el uso de un parqueo comunal pagará como contraprestación la cantidad que determine el Consejo de Administración del Conjunto, dinero que entrará a formar parte del fondo de reserva. Las cuotas se pagarán en un solo contado o por mensualidades según lo determine el Consejo de Administración. En todo caso es claro que si se paga de un solo contado éste será por anticipado. En el evento en que el usuario entre en mora en el pago de dos mensualidades, el administrador podrá suspenderle de inmediato el uso del parqueo comunal y asignarlo al copropietario o morador del conjunto que tenga prioridad según la lista de espera. Vencido el plazo de uso de doce (12) meses el usuario del parqueo podrá solicitar renovación del derecho al uso que sólo podrá concederse en la medida en que no haya otros copropietarios o tenedores legítimos en la lista de espera para hacer uso del mismo derecho. En el evento de no poder renovar el derecho, podrá anotarse en la lista de espera para que en otro periodo pueda hacer uso al derecho de estacionamiento. La lista de espera constará en lugar visible de la oficina de administración para evitar que se originen irregularidades o inequidades en la adjudicación de parqueos. El Consejo de Administración del Conjunto residencial establecerá los horarios de utilización de los Parqueaderos comunes de visitantes.
