CAPITULO XII. ASAMBLEA GENERAL DEL PROPIETARIOS
ARTICULO 47. INTEGRACION Y ALCANCE DE SUS DECISIONES: La Asamblea General la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en la mencionada Ley 675 de dos mil uno (2001) y en este reglamento de propiedad horizontal, según lo previsto en el Artículo 55 de este estatuto.
Todos los propietarios de bienes privados que integran el Conjunto residencial tienen derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.
Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el Administrador y demás órganos y, en lo pertinente, para los usuarios y ocupantes del inmueble. Los propietarios podrán actuar en la Asamblea directamente o por representantes o mandatarios, mediante delegación hecha por comunicación escrita dirigida al Administrador.
PARÁGRAFO PRIMERO. Cuando varias personas sean o lleguen a ser condueñas de una unidad privada o su dominio estuviere desmembrado en cualquier forma, los interesados deberán designar una sola persona que los represente en el ejercicio de sus derechos de propietarios. En caso de que no hubiere acuerdo, se nombrará conforme a lo dispuesto en la Ley 95 de 1890.
PARÁGRAFO SEGUNDO. Los miembros de los organismos de administración y dirección de la persona jurídica, los administradores, revisores y empleados de la propiedad horizontal, no podrán representar en las reuniones de la Asamblea General de Propietarios derechos distintos a los suyos propios mientras estén en el ejercicio de sus cargos.
PARÁGRAFO TERCERO. Cada propietario no podrá designar más de un representante para que concurra a la Asamblea General de Propietarios cualquiera que sea el número de bienes privados que posea.
ARTICULO 48. NATURALEZA Y FUNCIONES: La Asamblea General de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de la mencionada ley 675 de dos mil uno (2001) y tendrá como funciones básicas las siguientes:
1) Elegir y remover los miembros del Consejo de Administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y a su suplente, para los periodos establecidos que será de un año prorrogable.
2) Nombrar y remover libremente a los miembros del Comité de Convivencia si lo hubiere para periodos de un (1) año.
3) Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador.
4) Aprobar el presupuesto anual del Conjunto residencial y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondeo de imprevistos, cuándo fuere el caso.
5) Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
6) Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuándo fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.
7) Decidir la reconstrucción del Conjunto residencial, de conformidad con lo previsto en la Ley.
8) Decidir, salvo en el caso que corresponda al Consejo de Administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la ley y en este reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso.
9) Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica.
10) Otorgar autorización al Administrador para realizar cualquier erogación con cargo al fondo de imprevistos.
11) Las demás funciones fijadas en la mencionada ley de propiedad horizontal 675 de dos mil uno (2001), en los decretos reglamentarios de la misma y en el presente reglamento de propiedad horizontal.
ARTICULO 49. REUNIONES: La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en el periodo comprendido dentro de los tres (3) primeros meses del año; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el Administrador con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.
Igualmente se reunirá en forma extraordinaria cuándo las necesidades imprevistas o urgentes del Conjunto residencial así lo ameriten, por convocatoria del Administrador, del Consejo de Administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
PARAGRAFO 1: Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del Conjunto residencial, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en éste.
PARAGRAFO 2: La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes del Conjunto residencial.
ARTICULO 50. REUNIONES POR DERECHO PROPIO: Si no fuere convocada la Asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil de Abril en el salón comunal del Conjunto residencial a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), según acuerdo previsto para el horario de su utilización. Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuándo los participantes representen la totalidad de los de copropiedad del Conjunto residencial, sin perjuicio de lo previsto mencionada Ley 675 de dos mil uno (2001), para efectos de mayorías calificadas.
ARTICULO 51. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA: Si convocada la Asamblea General de Propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), en el salón comunal del conjunto, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el Artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente Artículo 51.
ARTICULO 52. REUNIONES NO PRESENCIALES: Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la Asamblea General cuándo por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso.
En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el Revisor Fiscal de la copropiedad.
PARAGRAFO: Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora y fecha en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los respectivos propietarios.
ARTICULO 53. DECISIONES POR COMUNICACIÓN ESCRITA: Serán válidas las decisiones de la Asamblea General cuándo, convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o delegados debidamente acreditados, expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas, señalando de manera expresa el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace.
En este evento la mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran el Conjunto residencial. Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados, éstos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes, contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación.
ARTICULO 54. DECISIONES EN REUNIONES NO PRESENCIALES: En los casos a que se refieren los Artículos 42 y 43 de la mencionada Ley 675 de dos mil uno (2001), las decisiones adoptadas serán ineficaces cuándo alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto en el Artículo anterior.
Las actas deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo.
ARTICULO 55. QUORUM Y MAYORIAS: Con excepción de los casos en que la ley exija un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el Artículo 51 de este Reglamento, la Asamblea General sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.
Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el Conjunto residencial. Las mayorías superiores se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada. Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.
ARTICULO 56. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORIA CALIFICADA: Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el Conjunto residencial, a saber:
1) Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.
2) Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
3) Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
4) Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuándo así lo haya solicitado un propietario.
5) Reforma a los estatutos y al presente reglamento.
6) Desafectación de un bien común no esencial.
7) Reconstrucción de alguna edificación del Conjunto residencial destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).
8) Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuándo se ajuste a la Normatividad urbanística vigente.
9) Adquisición de nuevos inmuebles para el Conjunto residencial.
10) Liquidación y disolución.
PARAGRAFO: Las decisiones previstas en este Artículo no podrán tomarse en reuniones no presénciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por la mencionada Ley de propiedad horizontal 675 de dos mil uno (2001).
ARTICULO 57. ACTAS: Las decisiones de la Asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.
En los eventos en que la Asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión.
Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el Administrador debe poner a disposición de los propietarios del Conjunto residencial, copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación.
La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El Administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite.
PARAGRAFO: Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el Alcalde municipal o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo.
ARTICULO 58. PROCEDIMIENTO EJECUTIVO: En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere la ley 675 de 2001 para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada, en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el Administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Financiera o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.
La acción ejecutiva a que se refiere este Artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la ampliamente mencionada ley de propiedad horizontal.
ARTICULO 59. IMPUGNACION DE DECISIONES: El Administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la Asamblea General de propietarios, cuándo no se ajusten a las prescripciones legales o al presente reglamento de la propiedad horizontal.
La impugnación sólo podrá intentarse dentro de tos dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente Artículo, el procedimiento consagrado en el Articulo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.
PARAGRAFO: Exceptuase de la disposición contenida en el presente Artículo, las decisiones de la Asamblea General, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título ll de la Ley 675 de dos mil uno (2001).
